Cenový odhad nemovitosti budete potřebovat rozhodně v případě prodeje nemovitosti. Hodit se vám bude i při nákupu nemovitosti, zvlášť, pokud ji nechcete přeplatit, ale i v případě, že s rodinou řešíte dědictví. Co všechno byste měli o odhadu nemovitosti vědět, než si ho necháte vypracovat?
Cena nemovitosti není jen jedna
Pokud se bavíme o odhadní ceně nemovitosti, je důležité říct si, o který typ se přesně jedná. Existuje jich totiž několik:
- tržní,
- zjištěná
- zadlužitelná,
- kupní.
Jak se od sebe liší?
Tržní cenu určuje realitní trh. Jedná se o cenu, za kterou se momentálně podobné nemovitosti v dané lokalitě a čase prodávají.
Zjištěnou cenu určuje Ministerstvo financí tzv. oceňovacím předpisem a jedná se o administrativní cenu, od které se odvíjí částka zdanění. Zjištěná cena chrání plátce daní před znevýhodněním v případě neadekvátní kupní ceny.
Zadlužitelná cena je důležitá pro banku a v případě, že si chcete brát na nemovitost hypotéku. Odhadují ji bankovní odhadci a zpravidla o 10 až 20 procent nižší než kupní cena.
Kupní cena už je pak reálná částka, za kterou nemovitost prodáte nebo koupíte a řídí se čistě dohodou mezi prodávajícím a kupujícím.
Kdo dělá odhad nemovitosti
Potřebujete odhad nemovitosti a nevíte, na koho se obrátit? V tomto případě máte rovnou několik možností, které se od sebe odlišují v ceně odhadu a občas i v účelu.
Kdo může odhad nemovitosti vypracovat?
Soudní znalec má v oboru nejvyšší odbornost a mohou vydat tzv. znalecký posudek. Soudní znalec vám dá nejpřesnější odhad, současně je nejdražší a jeho služeb lidé nejčastěji využívají při řešení sporů v případech dědictví nebo rozdělení majetku při rozvodu či v případě exekucí.
Realitní makléř vám určí ideální tržní a kupní cenu podle aktuální situace na trhu. Jejich služby můžete mít zdarma, nebo přesněji řečeno v rámci předem domluvené provize.
Odhadce na volné noze určuje cenu nemovitosti stejně jako odhadce z RK. Získáte od něj odhad tržní ceny a doporučení ceny kupní, většinou si za tuto službu však připlatíte. Jeho služby se hodí nejčastěji v případě dědictví, když potřebujete odhad ceny pro dědické řízení a nechce se vám investovat do soudního znalce.
Bez bankovního odhadce se neobejdete v případě, že chcete čerpat hypotéku. Jak už jsme zmínili, jeho odhad bývá o 10 až 20 % nižší oproti tržním cenám.
Podle čeho se cena nemovitosti určuje?
Metody při odhadu nemovitosti jsou tři:
- Porovnávací,
- výnosová,
- nákladová.
Porovnávací metoda se využívá nejčastěji a zakládá se na ceně podobných nemovitostí v dané lokalitě. Výnosová metoda pomáhá investorům zjistit, jestli se jim vyplatí nákup nemovitosti s účelem pronajímání. Nákladová metoda se pak týká stavby nových bytů nebo kompletních rekonstrukcí.
Nás nejvíce zajímá metoda porovnávací, a právě na tu se podíváme blíže.
Co se při odhadu ceny nemovitosti posuzuje?
Při odhadu ceny nemovitosti hraje roli poměrně velká řada faktorů.
Jedním z nich je samozřejmě aktuální situace na trhu, stejně jako lokalita a stáří prodávané nemovitosti. Pokud prodáváte 2kk v maličkém městě, které má sotva 40 000 obyvatel, cena se bude pohybovat úplně jinde, než ve městech jako je Praha, Brno nebo Ostrava.
Cena se však může až o 15 % odlišovat i v rámci stejného města. Důležitá je dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Velmi zásadní roli hraje také výměra bytu. Základní pravidlo je, že čím větší nemovitost máte, tím dráž ji prodáte.
V přepočtu na metry čtvereční už však může být menší nemovitost klidně dražší. Na cenu nemovitosti má vliv také její dispozice a příslušenství. Má balkon nebo lodžii a neprůchozí pokoje? Pak se cena hned o něco zvedne. Důležitým faktorem je také to, zda má nemovitost oddělenou koupelnu a toaletu či umístění kuchyně nebo kuchyňského koutu.
Poté jsou tu také technické záležitosti jako je stav elektroinstalace, způsob vytápění, stav oken a to, zda je nemovitost po rekonstrukci.
V čem se liší odhad ceny bytů?
Zmíněné faktory ceny nemovitosti platí společně pro byt i rodinný dům. Pokud však prodáváte byt, hrají roli i další věci.
- Jedná se o osobní nebo družstevní vlastnictví? Družstevní byty mohou mít až o 20 % nižší hodnotu.
- Jedná se o panelovou nebo cihlovou budovu? Byt v panelovém domě může být oproti podobnému v domě cihlovém až o 20 % levnější. Roli hraje i to, zda má umakartové nebo zděné jádro a stav elektroinstalace.
- V jakém patře se byt nachází? Nejlevnější bývají byty v přízemí, u výše postavených bytů hraje roli to, zda má budova výtah. Vliv na cenu má i umístění bytu – preferované jsou byty s jižní orientací.
- V jakém stavu je budova? Jaké má zateplení a v jakém stavu jsou společné prostory? I tyto faktory mohou hrát při nacenění značnou roli.
Jak dlouho trvá a jak probíhá odhad ceny nemovitosti
Odhad nemovitosti odhadce zpracuje přibližně během jednoho týdne po prohlídce nemovitosti. Délka samotné prohlídky má přibližně hodinu (odvíjí se od velikosti nemovitosti) a během ní odhadce provede focení a měření všech místností, případně i exteriéru. Důležitou součástí odhadu je také sklepní prostor a pozemky, které k nemovitosti náleží.
Co se očekává od vás?
Před prohlídkou byste měli mít po ruce dokumentaci a veškeré informace o stavu nemovitosti, které můžete poskytnout.
Kolik stojí odhad nemovitosti?
Cena odhadu nemovitosti záleží na velikosti nemovitosti i na tom, jakého odhadce si vyberete. Počítat můžete s částkou kolem 5000 korun, u domu může být i o několik tisíc vyšší. Vše záleží na časové náročnosti zpracování odhadu i na zvoleném odhadci.
Jak a proč se liší odhadovaná cena od ceny prodejní?
Prodejní, potažmo kupní cena se může od ceny odhadované lišit klidně i o desítky procent.
Finální kupní cenu totiž ovlivňují další faktory, jako je například rychlost prodeje a ochota investovat do nemovitosti čas, který může její hodnotu zvýšit.
Pokud se vám tento článek líbí, nenechte si ujít ten minulý Dá se podle cenových map poznat skutečná cena nemovitosti?
Pokud na prodej spěcháte, pravděpodobně budete prodávat pod odhadnutou cenou. Pokud máte naopak dost času na kvalitní homestaging a marketing, cenu můžete výrazně navýšit.
Odhad ceny nemovitosti on-line
Je možné provést odhad ceny nemovitosti i bez odhadce? Teoreticky ano. Pomoci vám mohou on-line nástroje, které mohou být zdarma nebo v řádu stokorun. Odhad si můžete vytvořit i podle inzertních serverů.
Amatérské ceny nemovitostí často nejsou ani orientačně přesné. Cena může být výrazně přemrštěná nebo naopak příliš nízká. A pokud s nastavením ceny pracujete během samotného vystavování na inzertních portálech, na potenciální zájemce to může působit velmi nedůvěryhodně.
Nejen z tohoto důvodu je nejlepší obrátit se s odhadem ceny i samotným prodejem nemovitosti na zkušené realitní makléře, kteří mají s odhadem cen i prodejem za maximální možnou cenu bohaté zkušenosti.