Investoři porovnávají příjmy a výdaje. Na trhu s nemovitostmi tomu není jinak. Strana příjmů je poměrně jednoduchá. Je to částka, kterou obdržíte od nájemníka. Strana výdajů je o něco komplikovanější, protože její součástí jsou i položky, které vám zprvu nemusí dojít. Na částku hypotéky nejspíš nezapomenete. Na energie také ne. Ale došlo vám, že musíte platit i daně? Určitě se k vám dostala například daň z nájmu, daň z nemovitých věcí, případně daň z převodu nemovitosti. Jsou ale všechny platné? Abyste si v této oblasti udělali jasno, shrnuli jsme daně, o kterých slýcháváte, do jednoho přehledného článku.
1. DANĚ, O KTERÝCH SLÝCHÁVÁTE, ALE NEJSOU UŽ PLATNÉ!
Četli jste článek, kde se psalo o platbě daně z nabytí nemovitosti? O dani z převodu nemovitosti, nebo dokonce o darovací dani? Pokud ano, buď se jednalo o starý článek, v době jehož vydání byly tyto daně ještě platné, nebo autor článku čerpal ze špatných zdrojů. Tyto daně jsou totiž neplatné, a tedy byste se jimi neměli vůbec zabírat. Pojďme se nyní detailněji podívat na jednotlivé daně a řekněme si, kdy došlo k jejich zrušení.
1.1 Daň související s nabytím nemovitosti
Daň, kterou jste museli platit například při koupi nemovitosti, je známá pod různými spojeními. Slyšet jste o ní mohli následovně:
- Daň při převodu nemovitosti,
- daň z nabytí nemovitosti,
- daň z nabytí,
- daň z nabytí nemovitých věcí.
Daň při převodu nemovitosti byla platná do roku 2013. V následujícím roce se změnila na daň z nabytí nemovitosti. I přesto je však mezi veřejností známá např. ve zkrácené formě – daň z nabytí. Hodně se o ní psalo především v loňském roce, protože se v Poslanecké sněmovně i Senátu intenzivně diskutovalo o jejím zrušení. K tomu došlo 26. září 2020 prostřednictvím zákona č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Byla aplikovaná i zpětná účinnost, což vedlo k tomu, že se platba daně netýkala i objektů, jejichž vklad práva byl zapsán do katastru nemovitostí od prosince 2019 do září 2020. Majitelé nových nemovitostí tak „ušetřili” 4 %, což byla sazba daně z nabytí nemovitých věcí.
Ministryně financí Alena Schillerová zrušení podporovala a snažila se jím podpořit lidi, pro které tyto 4 % znamenaly důvod, proč si nemohli koupit nemovitost.„Zrušením nabývací daně především podáváme pomocnou ruku mladým rodinám, které tím povzbudíme k pořízení si vlastního bydlení. Čtyři procenta z kupní ceny bytu dnes v Praze znamenalo klidně 200–300 tisíc korun navíc. Ty jim teď zůstanou v kapse, třeba na vybavení nového bydlení. Podpoříme tím i spotřebu domácností, čímž pomůžeme znovu roztočit kola české ekonomiky,“ uvedla ministryně financí Alena Schillerová
1.2 Darovací daň
Darovací daň známá pod tímto názvem byla zrušena už v roce 2014. Pozor! Neznamená to však, že by se neodváděla daň z darů! Ty jsou od té doby předmětem daně z příjmů fyzických, respektive právnických osob. Detailněji se k ní vrátíme v následující kapitole.
2. DANĚ, KTERÉ BYSTE MĚLI PLATIT
V 1. části tohoto textu jste se dočetli o daních, které jsou stále zakotveny v hlavách lidí. Reálně však neexistují a není je potřeba brát v úvahu, pokud uvažujete nad pořízením nemovitosti. Mezi daně, se kterými byste měli počítat, se řadí daň z nemovitých věcí, daň z pronájmu bytu (pokud hodláte byt pronajímat) a také daň z prodeje nemovitosti.
2.1 Daň z příjmu při darování
Jak bylo psáno výše, darovací daň již neexistuje. Bezúplatné příjmy jsou daněny klasickou sazbou daně, tzn. v případě fyzických osob 15 % a právnických osob 19 %. Některé dary (nebo lépe bezúplatné příjmy) jsou od daně osvobozeny. Abyste na osvobození měli nárok, musíte buď obdržet dar v hodnotě do 15 000 Kč/rok, nebo být:
- Příbuzným v přímě linii (manžel, manželka, děti, rodiče, prarodiče, vnoučata),
- příbuzným v pobočné linii (např. bratrové a sestry, neteře, synovci, tety a strejdové, nevlastní děti),
- osoby žíjící s dárcem, zůstavitelem nebo nabyvatelem poslední rok ve společné domácnosti.
2.2 Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí má spousta lidí zafixovanou jako daň z nemovitosti. Pod tímto spojením však byla v zákonech do roku 2014. Od té doby se jedná o daň z nemovitých věcí, kterou upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.
Daň se dá rozdělit do 2 oblastí. První je daň z pozemků a druhá daň ze staveb a jednotek.
U obou těchto daní jsou shodné termíny, kdy má být daň uhrazena. Poplatníci provozující zemědělskou výrobu a chov ryb musí daň z nemovitých věcí uhradit ve 2 splátkách, a to do 31. srpna a 30. listopadu. Pro zbývající poplatníky platí stejný listopadový termín, ale ten srpnový musí uhradit už do 31. května. Pokud je částka daně 5000 Kč, musí být uhrazena do 31. května.
2.2.1 Daň z pozemků
Daň z pozemku se platí za pozemky v České republice, které jsou vedeny v evidenci katastru nemovitostí. Výjimky jsou uvedeny v zákoně a patří mezi ně:
- pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,
- lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
- pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzívnímu a průmyslovému chovu ryb,
- pozemky určené pro obranu České republiky,
- pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.
Osvobozeny od daně jsou většinou pozemky, které jsou ve vlastnictví České republiky, případně jejich obcí, nebo pozemky, na kterých jsou veřejně prospěšné stavby. Kompletní přehled najdete v §4 zákona č. 338/1992 Sb.
Poplatníkem daně z pozemku může být vlastník pozemku, stavebník (pokud jde o pozemek zatížený právem stavby), nájemce u pronajatého pozemku, případně uživatel pozemku (pokud není znám vlastník).
Základem daně je výměra pozemku bez zastavěné plochy. Daň je výsledkem součinu proměnných, mezi které patří základ daně, průměrná cena za 1 m2 u pozemků (stanovuje Ministerstvo zemědělství), místní koeficient a sazba daně.
2.2.2 Daň ze staveb a jednotek
Daň ze staveb a jednotek se platí, pokud jsou pro účely daně brány jako dokončené nebo užívané. V případě staveb se může jednat o budovu nebo inženýrskou stavbu. Předmětem daně není zdanitelná stavba, ve které jsou zdanitelné jednotky.
Opět je relativně dlouhý výčet osvobozených staveb a jednotek, které jsou uvedené v §9 zákona č. 338/1992 Sb. Obdobně jako tomu bylo u pozemků i zde se jedná o osvobození objektů ve vlastnictví České republiky, případně jejich obcí. Dále stavby, které slouží prospěšným činnostem (školy, muzea, zdravotnická zařízení,…).
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek může být vlastník zdanitelné stavby/jednotky. Nájemce může být poplatníkem, pokud jednotka zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, respektive v případě, že stavba není obytným domem.
Základem daně u stavby je výměra zastavěné plochy v m2 k 1. lednu. U jednotek je základem tzv. upravená podlahová plocha, která je výsledkem součinu výměry podlahové plochy a koeficientem:
- 1,22 (pokud se jedná o jednotku v bytovém domě nebo pokud je součástí jednotky i podíl na pozemku) nebo
- 1,2 (v ostatních případech).
Sazba daně se liší podle typu stavby. U budovy obytného domu se jedná o 2 Kč/m2. U budovy pro rodinnou rekreaci 6 Kč/m2, u garáže vystavěné mimo budovy obytných domů 8 Kč/m2. Kompletní seznam najdete v §11 zákona č. 338/1992 Sb. Základní sazba daně je dále navyšována koeficientem, který je tím vyšší, čím více obyvatel má město, kde je zdanitelný objekt.
2.3 Pronájem bytu a s ním související daň
V případě, že disponujete bytem a pronajímáte ho, měli byste ze svých příjmů odvádět daň. Ta je upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – konkrétně v §9. Předmětem jsou právě příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů.
Základem daně jsou příjmy obdržené z nájmu snížené o výdaje, které jste vynaložili na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pokud nechcete uplatnit skutečné výdaje, máte možnost využít paušál ve výši 30 %. V tom případě bude základ daně ve výši 70 % příjmů z nájmu.
Základ daně se následně sečte s dalšími základy daně u daně z příjmů (např. závislá činnost, samostatná činnost), kterých jste poplatníkem. Můžete od něj odečíst nezdanitelné části základu daně (např. dary, úroky z úvěru na financování bytových potřeb apod.). Tento snížený základ daně vynásobíte sazbou daně, odečtete slevy na dani a kladný výsledek uhradíte na účet Ministerstva financí. V případě záporného výsledku se jedná o daňovou ztrátu, kterou převádíte do následujícího zdaňovacího období.
2.4 Daň z prodeje nemovitosti
Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitosti, měli byste odvést daň z rozdílu mezi pořizovací cenou a cenou, za kterou nemovitost prodáte. Daní se právě tento rozdíl, tzn. neodvedete 15% z prodejní ceny, ale ze zisku, kterého jste dosáhli.
Dejte si však pozor. Existují výjimky, kdy daň platíte nemusíte. Jedná se o 3 skutečností:
- Pořídili jste nemovitost před rokem 2021 a prodáváte nemovitost po 5 letech od koupě. U bytů koupených v roce 2021 a později, musíte splnit 10letý časový test.
- Pokud jste v bytě bydleli alespoň 2 roky před prodejem.
- Použijete všechny peníze, které z prodeje získáte, na pořízení nového bydlení. Toto bydlení musíte uhradit do 1 roku od obdržení částky za starý byt. Podmínkou je, že jste v nemovitosti bydleli před prodejem. (V případě družstevního bytu není nutné v prodávané nemovitosti bydlet před prodejem, abyste se vyhnuli placení daně.)
A jsme u konce! Věříme, že vám tento komplexní článek pomohl a pokud budete potřebovat pomoct s prodejem, pronájmem nebo koupí nemovitosti, neváhejte se obrátit na jednoho z našich profesionálních realitních makléřů.